«Подводные камни» при сделках с коммерческой недвижимостью

Как просто обойти 7 известных «подводных камней» в сделках с коммерческой недвижимостью?

Вряд ли кто-то возьмется спорить с тем, что на сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости является одной из самых востребованных, конкурентоспособных и динамично развивающихся бизнес-площадок. На самом пике популярности находится коммерческая недвижимость в Подмосковье и Москве.

Каждый бизнесмен, так или иначе, в своей деловой жизни сталкивался с проблемой приобретения или аренды коммерческой недвижимости. Но мало кто осознает, что эта категория недвижимости значительно отличается от жилой. И дело не только в целях ее использования и стоимости. Гораздо важнее понимать законодательные механизмы, регулирующие приобретение и эксплуатацию данного типа недвижимости. Только юридическая грамотность и наблюдательность смогут обезопасить Вас от столкновения с подводными камнями.

К примеру, нередки случаи, когда арендодатель расторгает досрочно или не пролонгирует на новый срок договор аренды или субаренды. Иногда ни арендодатель, ни агентство недвижимости не знают как долго будет сдаваться коммерческая недвижимость на оговоренных условиях. Чаще всего арендатор терпит убытки не только за счет вложенных в помещение средств на проведение ремонтных работ, но и от необходимости покинуть уже разрекламированный и подготовленный к работе офис.

Как правило, бизнесмены не задумываются об ограничении спектра услуг управляющих компаний и о полном отказе от них. Вновь прибывшему собственнику зачастую де-факто предъявляют счет с кругленькой суммой, в которую входят услуги охраны и Интернет-провайдера по завышенной стоимости, обслуживание мест общественного пользования, текущий и капитальный ремонт здания.

Важно помнить, что приобретая коммерческую недвижимость в собственность, следует удостовериться в том, что она не является не капитальным объектом. Если недвижимость в какой-то момент была переоформлена из не капитальной в капитальную, доверять ее владельцу не стоит. Зачастую такие переводы незаконны. Риски связаны с тем, что земельные участки под не капитальную недвижимость не оформлены в собственность и принадлежат муниципалитету. При одностороннем расторжении договора снос здания и освобождение земли неминуемы.

По схожему механизму формируется еще один подводный камень. Следует понимать, что продажа такой недвижимости редкость из-за высокой востребованности. Но собственник начинает быстро реализовывать нежилые помещения, если узнает, что в планах муниципалитета снос застарелого коммерческого фонда и строительство новых сооружений на данном земельном участке.

Помимо этого можно столкнуться с «двойной продажей». Собственник оформляет куплю-продажу, получает оговоренную сумму, а заявление о передачи собственности отзывает. Ввиду того, что судебные разбирательства тянутся годами, эту недвижимость могут продать ещё несколько раз.

Обременение третьими лицами не является редкостью. Нередко собственники берут кредиты, а коммерческую недвижимость оформляют в качестве залога. Естественно, мошенники скрывают подобную информацию и обманывают покупателей предварительными договорами и временным снятием залогового обременения. В итоге любая сделка с такой недвижимостью будет признана недействительной.

Казалось бы, в современном мире бизнеса нет ничего проще операций с коммуникациями и эксплуатационными счетами. Но их переоформление может привести к внушительным финансовым потерям. Покупателю нужно заранее обговорить этот аспект с предыдущим собственником. Следствием наличия ошибок в документах может быть ограничение использования жизненно важных для ведения бизнеса коммуникаций. Например, Вы можете остаться без кондиционера, телефона или Интернета.

В этой статье были освещены все известные подводные камни сделок с коммерческой недвижимостью. Будьте внимательны в общении с собственником и ознакомлении с документами, и Ваш бизнес получит самый надежный фундамент для его успешного развития – «законопослушный» офис!