Как сохранить приобретенную по ипотеке квартиру
Ипотека предполагает стабильность или рост доходов для её своевременной и в полном объёме оплаты. Если случилось так, что вы оказались в ситуации, когда ваши финансовые возможности изменились и вы стали должником поневоле, то вас, несомненно, начнут беспокоить вопросы по поводу того, что же будет дальше. Как в таком случае не потерять ипотечную недвижимость? Каковы будут шаги кредитора, который выдал вам ипотечный кредит? И что делать лично вам при таких сложившихся обстоятельствах?Прежде чем мы рассмотрим ответы на интересующие вас вопросы, отметим, что не только вы, но и сам кредитор, в подавляющем большинстве случаев, не заинтересован в том, чтобы вместо возврата самого кредита и получении прибыли в виде процентов за его пользование, а также комиссионных за обслуживание ипотечного кредита, вы вернули ему заложенную недвижимость. Если, конечно, вы не купили недвижимость, которая этак в десятки (по минимуму) раз превышает стоимость выданного вам кредита. В остальных случаях, ваша заложенная недвижимость не принесёт кредитору ничего, кроме неудобств. Это и судебные издержки, и затраты на выставление недвижимости на продажу, и тому подобное. А, если учесть, что у вас могут быть несовершеннолетние дети, то изъятие ипотечной недвижимости становится для кредитора очень сложной, почти невыполнимой процедурой. Поэтому все кредиторы, как и вы, хотят решить вопрос залогового имущества «бескровно». Но, если вы не в состоянии платить по ипотеке и уже исчерпали лимит кредитных каникул, тогда вам есть о чём беспокоиться.
Итак, ипотечное кредитование попадает под Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года. На основе него предусмотрены случаи взыскания заложенного ипотечного жилого имущества. Это случай ненадлежащего исполнения или неисполнения вообще заемщиком обеспеченных залогом обязательств. Несвоевременная уплата, оговоренной договором ипотеки или неуплата суммы долга вообще полностью или его части, если договором не оговорено иное. Договором ипотечного кредитования могут быть предусмотрены иные условия, при которых кредитор, он же залогодержатель, может потребовать досрочное погашение обязательств по ипотеке. Например, если вы не соблюдаете условий пользования заложенной недвижимостью, не выполняете условия договора страхования и вовремя не перестраховываете квартиру, находящуюся в залоге. Побудить кредитора к взысканию залога может вызвать и ваш необоснованный отказ в проверке заложенной недвижимости залогодержателю, невыполнение вами мер по сохранению ипотечной недвижимости, которая может привести к её обесцениванию или полной утрате. Договор по ипотечному кредиту может содержать ещё массу нюансов, которые могут позволить залогодержателю обратиться с иском в суд о взыскании заложенной недвижимости. Особенно кредиторы предпочитают обращать внимание ипотечного заёмщика на то, что его неблагонадёжность характеризуется систематичностью нарушения сроков и сумм платежей. И, если такие нарушения превышают три случая в течение двенадцати месяцев, даже, если они незначительные, то кредитор имеет право на исковое обращение в судебные органы. Последнее время, залогодержатели оговаривают в договорах ипотеки, что взыскать заложенное имущество они могут и без обращения в суд, по письменному согласованию сторон. В этом случае ипотечное кредитование должно предполагать соглашение обоих участников на внесудебный порядок взыскания залоговой недвижимости, которое должно быть заверено нотариально. Особенно это относиться к согласию залогодержателя.
Законом не запрещается взыскивать залог и тем, и иным образом. Но, в любом случае, предмет залога должен быть реализован с соблюдением Гражданского Кодекса РФ.
Внесудебное взыскание залога по ипотеке не допускается:
- Если предмет залога – земли сельскохозяйственного назначения или целостный имущественный комплекс, если предмет ипотеки – земли муниципальной или государственной собственности.
- Если предмет ипотеки имеет историческую, культурную или художественную ценность.
- Если предмет залога является совместным имуществом, и другие собственники не дают письменного разрешения на внесудебное взыскание предмета ипотеки.
- Если для ипотеки недвижимости физического лица требовалось разрешение органов (например, органа опеки) или другого лица.
- Если предмет ипотеки – жилые помещения – частная собственность физических лиц.
При вынесении судом решения о взыскании заложенной по ипотеке недвижимости, можно обратиться в суд с ходатайством об отсрочке исполнения решения судебного органа. Но это остается правом суда отказать или удовлетворить ходатайство. При этом отсрочка продажи недвижимости с публичных торгов может быть вынесена сроком до двенадцати месяцев. Но помните, отсрочка не освобождает должника от возмещения убытков кредитора и оплаты его неустойки, которые предполагает ипотечный кредит в случае наступления подобных форс-мажорных обстоятельств.
Если же залог ипотеки взыскан и выставляется на продажу, а вы недовольны стоимостью, которую определил суд и за которую кредитор намерен его продать, например, вы с согласия банка успели сделать неплохой ремонт, то вы вправе потребовать переоценки, но расходы в этом случае лягут на вас. Если стоимость вашей бывшей недвижимости значительно превышает начальную стоимость, определённую судом, то стоит побороться за такую возможность – рассчитаться по ипотеке и остаться с деньгами.
Публичные торги объявляются не ранее 60 и не позднее 30 дней до дня их проведения. Вы имеете право присутствовать на публичных торгах. Лица, принимающие в них участие, должны внести не более пяти процентов первоначальной объявленной стоимости лота. При этом торги будут считаться несостоявшимися, если будут присутствовать менее двух покупателей или не будет «прибавки» к первоначальной цене лота, или выигравший торги не внесёт в указанный срок всю сумму за лот. Если торги оказались несостоявшимися, то после объявления об этом, залогодержатель может в течение десяти дней приобрести залог в счёт долга заёмщика. В противном случае, проводятся повторные торги со снижением первоначальной цены на 15 процентов от первоначальной стоимости лота. Если и после этого залог не будет продан, то залогодержатель может приобрести заложенное имущество за стоимость, которая будет не ниже 25 процентов первоначальной цены, за исключением земельных участков.
07.12.2009
Нашли ошибку в статье? Сообщите о ней нам, пожалуйста.
Другие статьи раздела:
- Кое-что об ипотеке
- Несколько советов по получению ипотечного кредита
- Ипотечный кредит на квартиру
- Уроки ипотечного кредитования
- Ипотечный кредит для всех желающих