Какие документы должна предъявить фирма-продавец квартир в новостройке
Только на первый взгляд может показаться, что покупка квартиры в строящемся доме безопаснее, чем приобретение вторичного жилья. Многие ошибочно полагают, что вкладывая деньги в новостройку, они приобретут жилье без прошлого, не нужно будет опасаться внезапного появления неизвестно где бывших наследников, или появления выписанных в неизвестном направлении несовершеннолетних детей. Да, так оно и есть. Покупатель приходит в офис компании-застройщика, смотрит площадку, на которой планируется строительство, выбирает этаж и планировку, платит деньги, подписывает договор и ожидает, пока объект будет построен. Но в действительности, кажущаяся простота совершения данной сделки и ее безопасность, довольно условна. Приобретение жилья в строящемся доме – это довольно сложная процедура, у которой есть свои тонкости и особенности, которые необходимо хорошо изучить, прежде чем отдать свои деньги.Совсем недавно вступил в силу новый закон об участии в долевом строительстве. Согласно нормам этого закона, договоры о долевом участии могут быть заключены только после того как получено разрешение на данное строительство. А также должны быть оформлены все права самого застройщика на земельный участок (это может быть как право собственности, так и аренда), и все это должно происходить после опубликования так называемой проектной декларации, в которой содержатся подробные сведения о проекте.
Жилищно-накопительный кооператив, ЖНК, под нормы этого закона не попадает, поскольку его участники не пользуются средствами третьих лиц, а занимаются привлечением только своих денежных средств.
У застройщика должен быть целый пакет документов, подтверждающих законное ведение данного строительства. Без договора аренды на землю, инвестиционного контракта с городской или областной администрацией, а также без утвержденного проекта и разрешения на строительство, переговоры с застройщиком лишены всякого смысла. Следует внимательно смотреть на дату, когда получены документы. Если они выданы до 01.04.2005г., то компания-застройщик может заниматься привлечением денежных средств, практически по любым договорам. А если же разрешения получены после вышеуказанного времени, то застройщик вправе подписывать с соинвесторами только договоры о долевом участии в строительстве. Необходимо быть очень внимательными в этом вопросе, поскольку, если такие разрешения у компании-застройщика отсутствуют, то в соответствии с нормами закона она не может привлекать деньги потенциальных инвесторов.
На сегодняшний день закон об участии в долевом строительстве не работает. Компании-застройщики изобретательно находят, как обходить этот закон, используя самые разнообразные серые схемы. Если компания-застройщик по каким-либо причинам не может предоставить разрешительную документацию или же цена на квартиру довольно низкая, то стоит хорошо подумать, проявить бдительность в данном вопросе и решить, а стоит ли вообще макаться в сомнительное дело. Подобные фирмы, как правило, являются фирмами-однодневками, или же просто используют беспроцентные кредиты. Довольно часто сотрудники липовых компаний-застройщиков довольно убедительно и ярко вешают лапшу на уши потенциальным покупателям о том, что разрешение вот-вот будет получено, и что все силы направлены для того, чтобы привлечь новых инвесторов. Доверчивые покупатели верят, соглашаются на подписание договора, а потом годами безрезультатно ждут начала строительства или начинают тщетные поиски компании застройщика.
Еще не так давно инвестиционный договор не подлежал регистрации официальным образом, что становилось источником огромной массы проблем. Самым распространенным видом афер прошлых лет являлись заключение договоров с несколькими покупателями одновременно на один объект. Фирмы собирали деньги с граждан, а потом просто-напросто исчезали бесследно, или же прокручивали взятые у граждан денежные средства якобы на строительство новых квартир. Бывало, что действительно дома строили, но квартиру получал только тот гражданин, который заключал первым договор с компанией-застройщиком. Остальные люди, которые тоже купили эту же самую квартиру, но немного позже, потом долго и безрезультатно доказывали в суде, пытаясь отвоевать свои права на жилье или потраченные деньги.
Перед тем как подписывать договоры о долевом участии с компанией-застройщиком, сначала следует сделать запросы в городскую или областную администрацию, чтобы узнать, не зарегистрирован ли в соответствующей службе договор на тот же самый объект. Помимо учетной регистрации в органах власти, существует еще и внутренняя учетная регистрация, которая ведется компанией-застройщиком в собственном реестре. В таком реестре внутренней учетной регистрации компания указывает квартиры и лиц, которые инвестировали их строительство. Но необходимо знать, что внутренняя регистрация является простым служебным документом компании и ни в коем случае не может стать заменой регистрации органов власти.
Если все пошло хорошо и желанный дом построен, компания-застройщик начинает устранять мелкие недочеты и недоделки, собственно говоря, доводит до ума объект, а уже после этого идет передача дома по акту организации, которая его будет эксплуатировать, например ДЕЗу. Зачастую этот этап может быть растянут на долгие месяцы, так как в построенном доме много недоделанного или же строители и эксплуатационная организация никак не могут договориться. Заселение в построенный дом возможно только после того, как новостройку приняли на баланс и утвердили это в префектуре. Только после этой процедуры в дом подключают электрическую энергию, водоснабжение, газ, лифты. Заселяться в несданный на баланс дом не следует, потому что он еще пребывает под юрисдикцией строителей, которые имеют право в любое время заходить в квартиры в случае возникновения производственной надобности. И претензии по поводу взломанных дверей и пропавших стройматериалов предъявлять будет не к кому.
19.09.2009
Нашли ошибку в статье? Сообщите о ней нам, пожалуйста.
Другие статьи раздела:
- Прибегнуть к помощи риэлтора
- Договор дарения доли квартиры
- Кредит под залог недвижимости
- Дарственная на квартиру
- Обзор рынка коммерческой недвижимости