Инвестирование в недвижимость
Каждый инвестор, вкладывающий свои капиталы в недвижимость должен руководствоваться основными принципами, которые в дальнейшем обеспечат ему очевидный успех. Учитывая все нюансы и особенности работы с недвижимостью, инвестор сможет правильно сориентироваться в предлагаемых обстоятельствах при выборе объекта инвестирования. Приведем десять основных принципов, которые необходимо знать и по возможности выполнять:
1. Должна быть соизмеримость стоимости объекта недвижимости для его полного приобретения и стоимости арендной платы данного объекта. То есть, если арендная плата достаточно велика, то арендаторы могут купить подобную недвижимость сами или, наоборот, вы вместо того, чтобы выбрасывать большие суммы денег на ветер, можете поднапрячься, найти источник кредитования и приобрести подобный объект недвижимости в полное владение. У объекта инвестирования должна быть разумная цена арендной платы, чтобы не вызывать желание арендатора «напрягаться» для приобретения, а продолжать арендовать объект недвижимости.
2. Каждый инвестор, вкладывающий свои средства в недвижимость должен стать профессионалом в определённой области инвестирования. Например, «набив» руку на инвестировании в недвижимость на курортах, вам будет достаточно сложно переориентироваться на объектах недвижимости в «спальных» районах городов, так как необходимо точно знать специфику того или иного района города. А поскольку и уровень самого жилья, и часто уровень лиц, инвестирующих в недвижимость в курортных и «спальных» районах абсолютно разный, то ориентирование в вопросах специфики должно быть следующими.
В «спальном» районе: «я там был и жил, знаю и о транспорте, особенно, в час пик, и о бытовых проблемах, и об аварийных дорогах между домами, но их в мае обещают починить».
В курортном районе: «я отдыхаю там в любое время года, инфраструктура полная (или неполная) и, если неполная, то чем её дополнят и когда».
Чем тоньше вы будете разбираться в вопросах определённой области инвестирования, тем более точно вы сможете вложить финансы.
3. Специфика налоговых законов должна обязательно учитываться. А специфика налогов такова во все времена и во всех странах, что налоговые законы имеют свойство часто меняться. И тут предугадать, как они изменятся в следующий раз очень трудно. Но хороший инвестор должен искать недвижимость для инвестирования таким образом, чтобы любое изменение налогового законодательства в «увеличивающую» сторону не принесло потерь для инвестора. То есть, стоимость самого объекта недвижимости и расходов по его налогообложению в будущем, если произойдут изменения в налоговом законодательстве по увеличению налога, и дохода, который объект приносит инвестору, должны давать положительный конечный результат.
4. Ещё раз о налогах. Законодательство по налогообложению имеет массу нюансов и различных вариантов оплаты налогов. Инвестору стоит обратиться к специалистам-консультантам в этой области, которые смогут подобрать для него оптимальную схему налогового обложения, что позволит с одной стороны уменьшить расходы по налогам, а с другой – остаться «в ладах» с Законом.
5. Инвестор должен чётко ориентироваться не только в стоимости объекта недвижимости во всей её комплексности, то есть, с учётом издержек на все операции по сделке купли-продажи объекта инвестирования. Но и во всех дополнительных расходах, которые может и должен понести инвестор при эксплуатации объекта, выплате процентов по кредитам, если пришлось к ним прибегнуть, налогам, чтобы сравнить уровень расходов с уровнем предполагаемого дохода, и с повышением или понижением стоимости объекта инвестирования. Продумать максимальную возможную оптимизацию расходов и доходов, и принять окончательное решение о необходимости своего капиталовложения именно в этот определённый объект.
6. Инвестор недвижимости, который зарабатывает на сдаче его в наём, обязательно должен знать своих арендаторов. Навести справки – откуда приехали, зачем, чем занимаются, предполагаемое время аренды, при возможности проверить личности арендаторов по официальным каналам. Сегодня довольно часто существует специфика сдачи в аренду на короткие и очень короткие сроки. Это бывает небезопасным. Вашу недвижимость могут без вас продать, подарить, могут вам не заплатить, а могут вынести обстановку и прочую «начинку». Постарайтесь обезопасить себя.
7. Для того, чтобы правильно оценить арендную плату, необходимо чётко знать сервисные или как их ещё называют коммунальные затраты. Но, последнее время, арендаторы оплачивают их сами. Сейчас так принято, так как в период нестабильности цены на эти услуги трудно оговорить изначально.
8. Помните, что нельзя «шутить» с органами налогообложения. Вам может показаться, что вы сэкономили, но вам это только кажется. Если будут неприятности с налоговой, то вы заплатите намного больше и при этом будете иметь неприятности с Законом. Лучше все делать легально.
9. Самое главное – вы должны «познакомиться» с объектом своего инвестирования до мельчайших деталей, чтобы потом не оказаться у «разбитого» объекта-корыта. Никогда не покупайте недвижимость по картинке на сайте в интернете или в журнале, каким привлекательным он вам не показался бы. Дело в том, что мы страна «Потёмкинских деревень». И нам совершенно не в первой продавать «дырку от бублика». А заграничная недвижимость также может вам принести большой «сюрприз». Так, что покупки без личного осмотра, а лучше – осмотра с независимым специалистом, а ещё лучше – с независимым профессиональным сертифицированным специалистом-оценщиком недвижимости, в любой стране осуществлять не стоит.
Итак, чтобы преуспевать в деле инвестирования в недвижимость, нужно всего-навсего руководствоваться вышеперечисленными принципами и тогда вы обязательно достигнете успеха в этой области «зарабатывания» денег. Да, чуть не забыли про последний, десятый принцип инвестирования в недвижимость.
10. Инвестор обязательно должен быть неплохим аналитиком на рынке недвижимости и иметь «нюх» на удачную покупку.
Теперь всё. Удачного капиталовложения.
09.11.2009
Нашли ошибку в статье? Сообщите о ней нам, пожалуйста.
Другие статьи раздела:
- Инвестиции в недвижимость
- Срок жизни недвижимости
- Риск в инвестициях с недвижимостью
- Максимизация прибыли