Подвохи при покупке дома
День ото дня возрастает количество людей, которые решают приобрести загородный дом, и соответственно возрастает число неправильно оформленных сделок и как на дрожжах растут типичные ошибки. Обманутые покупатели в свое оправдание приводят самые разнообразные аргументы: «Продавец с виду был такой приличный, с таким честным и открытым лицом», «Я же покупал у родственника жены» и т.д. Но львиная доля неприятных сюрпризов случается из-за незнания азов, игнорирования простых правил при совершении сделки. Что же нужно иметь в виду, чтобы покупая загородный дом не оказаться обманутым? При покупке загородного дома игнорируются два основных правила: право частной собственности на землю и право частной собственности на само строение. Покупатель не всегда проверяет, что эти права должным образом оформлены и зарегистрированы. Весьма распространенным случаем является то, что у продавца владение землей основано не на праве частной собственности, а скажем, на пожизненном наследуемом дарении. В данном случае купчую дома на такой земле не зарегистрируют, поскольку закон не дает права новому владельцу распоряжаться таким имуществом, то есть, отчуждать такой участок новым хозяином не представляется возможным.
Следующей типичной ситуацией является приобретение покупателем дома путем заключения купли-продажи земельного участка, на котором этот дом построен. Но поскольку продавец дом никаким образом документально не оформил, то с юридической точки зрения, даже если это трехэтажный великолепный коттедж, это самовольное строение. И покупателя в дальнейшем ждут бессонные ночи, нервотрепка и хождение по мукам, то есть по соответствующим инстанциям для того, чтобы официально свой дом зарегистрировать.
Что же касается различных афер в совершении сделок с пригородным недвижимым имуществом, наиболее часто имеет место совершение сделки купли-продажи земли или дома по поддельной доверенности. Учитывая этот факт, если покупатель надумал купить дом по доверенности, то ему обязательно стоит удостовериться в ее подлинности в нотариальной конторе и доподлинно установить факт реального существования доверителя. В этом случае было бы нелишне связаться с доверителем и уточнить, действительно ли он выдавал доверенность и каковы причины ее выдачи.
Основополагающим действием покупателя при покупке загородного дома должна быть тщательная проверка правоустанавливающих документов. Каким бы приятным и честным не казался продавец, какие бы он не имел самые хорошие рекомендации знакомых или родственников, все равно нужно предельно внимательно проверять документы на загородный дом и земельный участок. К правоустанавливающим документам в первую очередь относятся свидетельство о регистрации государственными органами права собственности на строение, а также в случае, если дом построил продавец, то должен присутствовать акт о вводе в эксплуатацию построенного объекта недвижимости. К другим правоустанавливающим документам относятся договоры купли-продажи, дарения, мены, свидетельства о вступление в права наследования, к которым в обязательном порядке прилагаются свидетельства о государственной регистрации.
Техническим паспортом домовладения называется единый документ, состоящий из плана земельного участка, экспликации площади земли, описания всех расположенных на земле сооружений, с их назначением, техническим состоянием и оценочной стоимостью, план каждого отдельного сооружения поэтажно. Такую бумагу выдают в областном Бюро технической инвентаризации по территориальному расположению объекта недвижимости.
При оформлении в собственность загородного дома обязательно нужно сделать документ, называемый выпиской из домовой книги, дающей перечень всех лиц, которые зарегистрированы в доме. Такая бумага нужна в любом случае, даже если покупатель не собирается прописываться в доме, так она свидетельствует в пользу юридической чистоты проводимой сделки.
На документы, которые подтверждают право собственности на землю, потенциальному покупателю необходимо обратить особое внимание. Земельный участок, на котором построен дом, обязательно должен быть не только правильно оформленным, но и фактически быть собственностью продавца без всякого бессрочного пользования или пожизненного владения на данную землю. Правоустанавливающими документами на земельный участок является свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, а также документы о том, что земельный участок приватизирован – постановление главы обладминистрации о переходе земли в частную собственность и само свидетельство о праве собственности на землю. Кадастровым планом земельного участка называется план, состоящий из плана границ данной земли, сведений о категории земли, целевого назначения земли, нормативной стоимости земли, площади и данные о настоящих владельцах. Покупая земельный участок, покупателю необходимо удостовериться в том, что границы земли точно совпадают с границами, которые указаны в кадастровом плане. Поскольку практика самовольного расширения границ участка земли в наши дни не редкость. Следует помнить, что продавать землю будут, исходя из ее размеров, которые зафиксированы в документах.
При покупке загородного дома, как и при покупке любой другой недвижимости, желательно проверять личность продавца объекта недвижимости, его дееспособность, согласие супруги или супруга на продажу объекта, а также разрешительные документы органов опеки, если в правоустанавливающих документах записаны несовершеннолетние дети как совладельцы недвижимого имущества. Если покупатель подобрал себе дом при помощи агента риелторской фирмы, то риелтор обязан проверить документы с юридической стороны и на дом и на земельный участок, а также установить наличие или отсутствие обременений, ареста, залога и т.п.
07.04.2009
Нашли ошибку в статье? Сообщите о ней нам, пожалуйста.
Другие статьи раздела:
- «Подводные камни» при сделках с коммерческой недвижимостью
- Ошибки при страховании недвижимости
- Ошибки при аренде квартиры
- Ошибки при покупке ипотечной новостройки
- Ошибки при продаже собственности