Ошибки при покупке ипотечной новостройки
Покупка недвижимости – на самом деле очень ответственное мероприятие. И тут необходимо точно определится со своими возможностями, и соразмерить их со своими потребностями. О чём идёт речь? Необходимость в жилье не всегда совпадает с возможностью оплатить его приобретение. Поэтому чаще всего мы вынуждены не только обратиться к ипотечному кредитованию, но и определиться с объектом приобретения. Если мы не согласны потерять часть и достаточно солидную часть своих денежных средств, приобретая уже построенное и сданное в эксплуатацию жилье, то можем серьезно рискнуть и приобрести жильё в строящемся доме. Тут настоящая рулетка – или выиграть, получив квартиру, прилично сэкономив, или потерять абсолютно всё.Главная проблема – это неработающий Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости». Даже заручившись поддержкой банка, вы не сможете приобрести в кредит квартиру в любом из объектов строительства. Однако, не все об этом знают и продолжают терять время и деньги, опять же благодаря бездействию уже упомянутого Закона. Практически, продажи на основе Закона № 214 не осуществляются. Собрать полный пакет документов, который предусматривается этим законодательным актом, фактически невозможно. И квартиры в строящихся домах продаются по рискованным схемам, в том числе и вексельным. Банк начинает опасаться, что новострой никогда не завершат и потенциальный клиент не сможет оформить собственность на жильё. Тогда происходит отказ банка в выдаче кредита. Но получить ипотечный кредит можно, соблюдая сложившиеся технологии на московском рынке.
Например, получить кредит на квартиру в строящемся доме невозможно в банке, который этот дом не аккредитовал. Что это значит? Это значит, что банк не слышал и не знал о существовании такого новостроя до вашего появления у кредитного специалиста. А вы уже внесли задаток от 1 до 3 тысяч долларов и подготовили необходимый пакет документов, который имеет месячный срок действия. А ведь, чтобы избежать такой ошибки, нужно было всего-навсего поинтересоваться у агента по продаже недвижимости в какой банк лучше всего обратиться. Дело в том, что банковские учреждения для безопасности ипотечных операций не работают с «неизвестными» новостроями. Бывает, что «наведение» справок стоит дороже получаемой от кредитования прибыли. Ведь не пришло же оформлять ипотечное кредитование сто человек. А ради одной сделки банк не станет проводить тщательную проверку и оценку объекта недвижимости и компании, осуществляющей строительство, чтобы обеспечить безопасность своей ипотечной операции. То есть, для аккредитации застройщика и его объекта строительства может пройти больше месяца (в случае, если обратившихся за ипотекой клиентов для банка окажется достаточным, чтобы начать процедуру аккредитации), и получение этой самой аккредитации вовсе не гарантированно. И ваши документы, которые стоили денег и времени, и сил, и ваш аванс, который тоже имеет «срок действия» 1 месяц, будут вами потеряны.
Постарайтесь избежать и противоположной ошибки – застройщик и объект строительства аккредитованы банком, вас именно в этот банк и направил агент по продаже недвижимости. Проблем никаких – говорят вам, оформляйте документы и вносите аванс, чтобы успеть купить по выгодной цене. Вы всё делаете, приходите в банк с пакетом документов и с внесённым авансом. В банке вам подтверждают «сотрудничество» с данным новостроем. Принимают ваши документы и заявление на рассмотрение. А через некоторое время сообщают, что, к сожалению, вы не можете получить кредит или сумма кредита, на которую вы можете рассчитывать, настолько мала, что это равносильно отказу.
Третья ошибка – это надежда на использование ломбардной ипотеки. То есть, вы закладываете своё уже имеющееся жильё под получение суммы кредита на новострой. Здесь изначально заложено несколько ошибок. Во-первых, заёмщик считает, что быстро продав своё старое жильё, он сможет досрочно вернуть деньги банку, минимально потеряв на процентах по пользованию кредита. А продать её он может только при прописке в другом месте, то есть в новострое, который строится и принимается в эксплуатацию от 1 до 3 лет, после чего только можно будет получить право собственности и прописаться в новом жилье. А во-вторых, заёмщик сможет продать свою заложенную недвижимость только с разрешения банка. А банк, как вы понимаете, может быть, и не заинтересован в досрочном погашении кредита и не разрешит вам продажу заложенной недвижимости, ссылаясь на нецелевое использование кредита.
Четвёртая ошибка – потеря существенных сумм на повышенных процентах банка, вследствие того, что банк поднимает их для строящихся объектов в силу того, что они не оформлены в собственность, чтобы обезопасить себя. Заёмщик часто считает, что принятие дома госкомиссией и оформление права собственности почти одно и тоже. Бывает, что между этими двумя мероприятиями может пройти до года времени. А это дополнительные, практически, непредвиденные расходы на проценты банку - ведь вы рассчитывали на снижение процентов после оформления новостроя в собственность.
Сегодня все участники рынка ипотечного кредитования нуждаются в профессиональных ипотечных брокерах. Банки – нуждаются, особенно, сегодня в потоке надежных, проверенных клиентов на получение ипотечного кредита с правильно сформированным и оформленным пакетом документов. Сами клиенты, желающие приобрести квартиры в строящихся домах, заинтересованы обезопасить такое приобретение и гарантированно получить ипотечное кредитование. Застройщик просто не сможет существовать без финансирования, и вынужден выкручиваться без банковской ипотеки замысловатыми псевдоипотечными сделками, что не относится к его виду деятельности. Ипотечные брокеры своим профессиональным отношением смогут обеспечить жизнедеятельность всех участников рынка ипотечного кредитования, а новостроя – в особенности.
23.03.2009
Нашли ошибку в статье? Сообщите о ней нам, пожалуйста.
Другие статьи раздела:
- «Подводные камни» при сделках с коммерческой недвижимостью
- Ошибки при покупке загородной недвижимости
- Купить квартиру: основные ошибки
- Подвохи при покупке дома
- Ошибки при аренде квартиры