Инвестиции в недвижимость
Прошли те времена, когда рост цен на жилье, особенно в крупных городах, составлял 25-45% в месяц. Цены на квартиры вырастали несколько раз за год, к примеру квартира. купленная в 2003-2004 году стала втрое дороже в 2007 году. Сейчас, в кризисное время, цены на жилье чуть припали, но тенденции к стабилизации и даже росту цен уже есть. А квартирный вопрос все также остро стоит перед нашим обществом. Если вдруг продать все, уже застроенное, и даже недостроенное жилье, все равно проблема « квартирного вопроса» будет очень актуальна. Тем, кто раньше вложил свои деньги в недвижимость повезло, они стали богаче сразу вдвое-втрое, но не следует забывать, что гипердоходность в сфере недвижимости носила и будет носит эпизодический характер.Если рассматривать ситуацию на первичном и вторичном рынке с целью инвестирования, можно говорить, что вложение в новострой достаточно рискованное - есть опасность, что застройщик не выполнит своих обязательств перед инвестором. Прежде, чем решиться на этот шаг правильно будет тщательно ознакомиться с разрешительными документами на строительство, с заключением экспертизы строительного проекта. При заключении договора инвестирования в обязательном порядке фиксируются параметры будущей квартиры, этаж, детально оговариваются условия ввода в эксплуатацию, также условия поэтапной оплаты. На практике, если квартира уже бронируется, при заключении договора инвестирования оплачивается первый взнос в пределах 30% ее стоимости. Обязательно учесть, что в процессе строительства за застройщиком остается право повышать цену за квадратный метр. Стоимость предварительно оплаченных кв.метров НЕИЗМЕННА. В случае, если риски оправдываются, доходность от продажи введенного в эксплуатацию новостроя будет достаточно высокая. Инвестируя во вторичку, главное не попасть на подводные камни «квартирной истории» с юридической точки зрения, а также стоит учитывать износ вторичного фонда, как физический, так и моральный.
Учитывая сегодняшнюю нестабильность доходов фондового рынка, сомнительно-высоких депозитных ставок, предлагаемых банками, не дающих гарантий в случае инфляции, инвестирование средств в недвижимость остается одним из наиболее надежных и выгодных. В отличие от многих активов, жилой фонд или коммерческая недвижимость будут приносить доход сразу по двум направлениям – в случае роста цен, а также от сдачи в аренду. Но не стоит забывать и о том, что высоколиквидным активом недвижимость не является. Быстро и выгодно продать ее нельзя, как, к примеру, растущие акции на бирже.
Но эксперты, отслеживающие рейтинг доходности рынков недвижимости в крупных городах мира, как например, Варшава, Рим, Милан, Прага, Дублин, Амстердам, сходятся во мнении, что одинаково выгодно, и продавать, и покупать, и просто владеть недвижимостью. Количественная прибыль – всего лишь дело времени. Несмотря на многочисленные за и против, инвестирование в строительство недвижимости все-таки выгодное дело. Цена объекта до ввода его в эксплуатацию, как правило, на 30 -50% ниже в, чем уже готового. Получается очень солидная экономия при капиталовложении. Игроки рынка недвижимости испытывают необходимость в финансировании своих собственных проектов. Финансирование владельца собственности коммерчески интересно, и совместное участие в развитии бизнеса может давать хорошие финансовые результаты.
Существуют способы привлечения необходимых финансовых средств – это и вхождение в проект с конкретным недвижимым имуществом, и продажа собственных активов. Первое предполагает долевое участие в проекте. Посредником между реальным инвестором и собственником недвижимости зачастую выступает девелопер. Если владелец ликвидной собственности, земельного участка, например, хочет дать развитие своей земле, но не знает, как это сделать, не имея опыта и достаточного финансирования, он может привлечь к сотрудничеству девелопера. Собственник и девелопер в данном случае выступают на взаимовыгодных позициях. Девелопер – предоставляет свои услуги, а также пытается привлечь инвестиции под землю для застройки. Владелец земли, не имея навыков девелопера, думает, как привлечь финансирование извне, при этом по окончанию проекта возместить полную стоимость земли и получить как минимум 50% прибыли. Схема финансирования - это вопрос, волнующий инвестора, девелопера и собственника.
Первый вариант обоюдного решения - составляется Учредительный договор между владельцем земельного участка и девелопером. Вклад в Уставной фонд владельца участка – земельный участок. Эта схема имеет свой плюс и минус. Плюс в том, что таким образом не возникает проблем с доверительным управлением участка. Минус – проблемы в случае банкрот, так как ООО отвечает своим имуществом, и земельным участком в том числе. В случае добровольного выхода одного из участников из ООО, нет гарантий возмещения расходов и штрафных санкций.
Второй вариант – заключение Договора о сотрудничестве. Собственник земельного участка предоставляет девелоперу доверительное управление участком. Последний осуществляет привлечение финансирования и строительство жилого комплекса. Плюсы этой схемы - выход из ООО возможен только по обоюдному соглашению; также девелопер сам отвечает в случае ненадлежащего управления проектом.
Минус обоих вариантов – доверительное управление девелопера активом собственника. С целью предотвращения каких- либо рисков, влекущих за собой возможную потерю актива собственника, есть варианты реализации проектов финансирования на основании Договора услуг по управлению проектом, Договора консалтинга, Договора технического надзора. Это не что иное, как Договор подряда на комплекс услуг. В этом случае расходы по договорам учитываются в себестоимости инвестиционно-строительного проекта, от которого девелопер имеет стабильный доход.
При желании все участники финансирования могут найти взаимовыгодное компромиссное решение.
18.03.2009
Нашли ошибку в статье? Сообщите о ней нам, пожалуйста.
Другие статьи раздела:
- Максимизация прибыли
- Риск в инвестициях с недвижимостью
- Срок жизни недвижимости
- Инвестирование в недвижимость