Мифы и ошибки арендатора с юридической стороны
Аренда жилья, несомненно, это пока единственный способ обеспечить себя жильём для тех, кто не имеет средств на покупку собственного жилья и возможность получения ипотечного кредита. Чтобы не стать жертвами излишне придирчивых, а то и вовсе недобросовестных хозяев недвижимости, которые могут вам изрядно испортить жизнь, стоит всё-таки избегать юридических ошибок и мифов, которые бытуют на рынке аренды жилья.Например, вам предлагают взять в аренду недвижимость без оформления договора. А почему? Зачем нам лишняя беготня, бумажки, налоги, которые увеличат вашу арендную плату? Подавите в себе первый порыв желания сэкономить на оплате за съём квартиры. Поверьте, с вас будут брать ровно столько, сколько подобная аренда стоит в этом районе. А вот хлопоты – это вообще без хлопот и бегать никуда не надо. И, если он – добросовестный арендодатель, то его интерес в заключении договора согласно ст.674 ГК РФ, если не больше вашего, то по крайней мере не меньше – его недвижимость нуждается в дополнительных мерах безопасности. Письменный договор с обязательными подписями всех сторон процедуры аренды будет законным основанием для вашего временного проживания в наёмной квартире. Хозяин квартиры не сможет просто так вас выселить из арендуемого помещения – для этого ему нужны будут веские доказательства, а правовым документом, который вас рассудит и будет Договор аренды. Обязательно в договоре должна быть указана и сумма ежемесячной арендной платы и то, кто будет оплачивать счета за так называемые коммунальные платежи, свет, Интернет, консьержа, домофон, кабельное телевидение и т.д. Не забудьте об указании срока аренды недвижимости. Такой договор можно составить самим, он не нуждается в регистрации в «Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Образцы таких договоров можно найти в Интернете.
Но стоит обратить внимание, чтобы в договоре обязательно были указаны такие сведения:
- ФИО, паспортные данные обеих сторон – участников аренды. Если собственников и нанимателей несколько – надо учесть и этот факт;
- Точное и чёткое описание сдаваемого объекта с полным указанием адреса, общей площади, количества комнат, этаж квартиры и количество этажей в доме, список документов, на основании которых собственник (собственники) владеют квартирой;
- Должна быть указана сумма, которую арендатор должен оплачивать ежемесячно, и указано кто будет нести расходы по коммунальным платежам;
- Укажите период, на который вы снимаете квартиру;
- Составьте список лиц, которые могут проживать с арендатором в съёмном помещении;
- Определите права и обязанности участников сделки по найму жилого помещения. Обязательно оговорите – собирается ли собственник посещать квартиру для проверки, если да, то сколько раз в месяц, в какое время и, если вы хотите при этом обязательно присутствовать – непременно укажите, что хозяин квартиры не может посещать её в ваше отсутствие;
- Перечислите основания для расторжения договора, форс-мажорные обстоятельства и неустойки, которые должны будут понести стороны в случае нарушения этого договора и т.д.
Скрепите договор подписями и вы, считайте, себя наполовину обезопасили от многих неожиданностей.
Следующий миф – вы только въехали в арендованное жилое помещение, рассчитывая на долгосрочную аренду, о которой указано в договоре аренды, как хозяин квартиры заявляет о том, что он намерен продать свою недвижимость и вам нужно срочно её освободить. А вот тут вам пригодится составленный Договор аренды, который и даст основание обратиться к ст. 675 ГК РФ. Это статья прямо указывает на то, что выселить вас из квартиры, срок аренды которой ещё не окончен, не сможет даже новый владелец недвижимости. Если вы сами этого не захотите, но в этом случае договор должен иметь положения, которые оговаривают такие моменты и выплаты в случае их наступления. Если вы не согласны с тем, что вам нужно выселиться, то ст. 675 предусматривает право нового владельца стать правопреемником по договору аренды без его изменения или расторжения со стороны предыдущего арендатора-собственника. Он должен быть вписан в договор, как преемник, и будет получать с вас арендную плату. Выселить вас ранее указанного в договоре срока без вашего согласия новый владелец, как и предыдущий, не имеют права.
Третий миф – «Закон о защите прав потребителей» сможет защитить права арендатора жилья.
Согласно этому Закону, гражданин, который имеет намерения или уже заказал, приобрёл товар или услугу и использует её в личных целях или для бытовых нужд и это никак не связано с предпринимательством, считается потребителем. Если рассматривать арендатора, арендодателя и иногда привлекаемое в сделку аренды, как посредника, риэлтерское агентство, то потребителем можно назвать только арендатора – нанимателя жилья. И вышеуказанный Закон предусматривает, что претензии по оказанию некачественных услуг можно предъявить только юридическим лицам или частным предпринимателям. И только в том случае, если они оказывают платные услуги на постоянной основе. И вот тут получается тот самый замкнутый круг, который и не позволяет Закону защитить права потребителя. Арендодатель почти всегда – частное лицо, которое сдаёт в аренду свою недвижимость непостоянно, а иногда. А риэлтерское агентство, вообще оказывает услугу на постоянной основе, но бесплатно для арендодателя, а с арендатором почти всегда «забывает» составить договор или заключить контракт. Особо упорных арендаторов, агентства по недвижимости стараются «потерять».
Есть несколько главных ошибок, которые арендаторы наиболее часто допускают и, от которых мы хотим вас предостеречь.
1. Обязательно посмотрите документы, удостоверяющие собственность на данную недвижимость и регистрацию в Едином Государственном реестре, а также соответствие имени владельца с паспортом, который тоже стоит посмотреть. Чтобы не получилось, что сдал вам квартиру и взял деньги вперёд неизвестно кто – аферист, который и снял эту квартиру для мошеннических целей.
2. Обязательно берите расписку при оплате аренды, чтобы в ней обязательно было указаны сумма и срок, за который произведена оплата и дата платежа.
3. И обязательно сделайте фото жилья, которое будете снимать, в момент договора с владельцем об аренде. Приложите к составленному Акту или Описи, в которых постарайтесь наиболее точно описать состояние квартиры, предметов обихода- мебели, техники. Обратите особое внимание на сантехнику.
Надеемся, что вы сможете избежать всех ошибок, которые допускаются в процессе съёма жилья и избавится от распространенных мифов, которые сопутствуют этому серьёзному процессу.
23.03.2009
Нашли ошибку в статье? Сообщите о ней нам, пожалуйста.
Другие статьи раздела:
- Ошибки при покупке загородной недвижимости
- Ошибки при страховании недвижимости
- «Подводные камни» при сделках с коммерческой недвижимостью
- 10 ошибок при купле-продаже жилья
- Ошибки при покупке дома для сдачи в аренду