Квартира в новостройке в кредит: миф или реальность
Сегодняшний мировой финансовый кризис и ипотечное кредитование – это два сиамских близнеца-брата, которые не могут не влиять друг на друга. И ещё точно неизвестно кто из них первый начал проявлять свои негативные тенденции. Сегодня вопрос стоит о том, как теперь они будут взаимно влиять друг на друга после хорошей проверки на прочность рынка недвижимости.В докризисный период, когда продажа недвижимости в Москве шла довольно хорошими темпами за счёт непосредственно покупателей для собственных нужд и игроков на рынке недвижимости. И те, и другие приобретали недвижимость, в основном, за счёт собственных капиталов. Причём, квартиры в новостроях скупались ещё до того, как строители успевали достроить даже третий этаж. В особо интересных финансовых проектах инвесторы скупали весь новострой на нулевом уровне. Потом количество желающих приобрести недвижимость и, при этом, обладающих собственными финансовыми возможностями, настолько поубавилось, что ипотечное кредитование стало неотъемлемой частью постепенно возрастающего процента договоров, в которых инвестор не обладал достаточной суммой для инвестирования квартир в новостроях. И тогда инвесторы шли на явно нецелевое использование, например, банковского кредита, чтобы иметь возможность приобрести недвижимость в новострое. Это было вызвано тем, что кредитные учреждения, боясь приостановки строительства или, вообще, дефолта строительной компании, отказывались оформлять ипотеку на квартиры, находящиеся в процессе строительства. Но строителей этот вопрос как-то не сильно беспокоил, потому что жильё всё равно нормально продавалось. И финансовые учреждения выдавали ипотеку на вторичное жильё, прекрасно зная о том, что она будет использоваться на приобретение «первички».
Но дело дошло до такой ситуации, когда застройщик стал ощущать острую нехватку финансирования за счёт резкого уменьшения спроса на квартиры инвесторов, которое объясняется уменьшением собственных финансовых возможностей и невозможностью получения ипотечного кредита, но, отнюдь, не за счёт отсутствия потребности. Кроме того, реальные покупатели с возможностью полного расчёта за приобретаемую недвижимость, теперь весьма требовательны к качеству будущего жилья и покупают только «интересные» квартиры. Поэтому, в сегодняшних новостроях от половины до трети квартир остаются невыкупленными, вплоть до приёма государственной комиссией построенного дома. А ведь построить только приобретённые квартиры застройщик не может. Следовательно, на достройку всего дома застройщик уже ищет источники дофинансирования. Для этого, строители готовы сотрудничать с банками и другими кредитными организациями, готовыми предоставить ипотечное кредитования, для того, чтобы обеспечить окончание строительства и поднять объёмы продаж.
Конечно, ипотечное кредитование – это, практически единственный выход для тех, у кого остро стоит жилищный вопрос и, которые не могут рассчитывать на помощь государства. Из возможности немедленного приобретения уже готового жилья на вторичном рынке и экономии при приобретении достаточно рискованной недвижимости в новострое, подавляющее большинство из потребителей ипотеки предпочитают вторичный рынок. Хотя, при первоначальном обращении более трети граждан интересуются возможностью приобретения квартир в новостроях. Объясняется такая ситуация достаточно просто – механизм приобретения квартир на вторичном рынке относительно «первички» проще, понятней и доступней с точки зрения получения ипотечного кредита. Кредитные финансовые учреждения, а, особенно, банки охотнее кредитуют недвижимость вторичного рынка, потому что ипотека строящихся объектов – дело, вообще, рискованное, а на современном этапе развития рынка жилья и теперешних условиях финансовой нестабильности, - сверх рискованное. Основная проблема получения ипотечного кредита при приобретении квартиры в строящемся доме – это то, что пока дом не сдан в эксплуатацию, он не может быть собственностью и являться предметом залога. Поэтому, залогом могут стать лишь условные права на строящуюся недвижимость. В свою очередь, чаще всего у самих застройщиков есть свои собственные проблемы, которые являются причиной того, что строители неохотно предоставляют требуемые банкам и другим кредитным организациям документы. Чаще всего это связано с отсутствием полного пакета разрешительных документов, что неминуемо ведёт к увеличению сроков строительства и сдачи объекта госкомиссии. Второй проблемой является практическая незастрахованность многих объектов строительства от неисполнения финансовых обязательств и других рисков недостроя. Т.е., формально застройщик страхует объект строительства, но, обыкновенно, он работает с собственными страховщиками, которые входят в состав строительных холдингов, что относится к операциям страхования с невысокой надёжностью. Сегодня очень велик риск заёмщика, что его новострой попадёт в достаточно большое число недостроенных объектов.
Обязанность банков мониторить состояние строительства, приводит к тому, что при замедлении его темпов, банки вынуждены увеличивать «мёртвые деньги» - рисковые резервы, что может повлечь и увеличение ставок для ипотечных кредитчиков. Значит, кредитуемый может пострадать трижды – сперва ему увеличат процент выплаты по кредитам, потом, при затягивании срока сдачи объекта госкомиссии, процент ипотеки, который, обычно, предусматривает некоторое падение, останется довольно высоким, и, наконец, в результате всего вышеперечисленного, инвестор заплатит значительно больше за квартиру в новострое, чем он рассчитывал.
Ещё одной проблемой новостроев является плохое качество строительства объекта, которое само по себе приводит к падению его стоимости независимо от состояния рынка.
И всё же купить недвижимость на первичном рынке, не смотря на возникающие трудности и проблемы, возможно и, при этом, достаточно выгодно и, по возможности, максимально надёжно. Девелоперы - это профессионалы в области лучшего вложения капиталов в недвижимость при соблюдении максимальной надёжности. Чаще всего, понимая, что сегодня не обойтись без ипотечного кредитования, они начинают заниматься этим вопросом ещё до начала строительства объекта. Составляется договор с банком или другой кредитной организацией, по которому людям, приобретающим квартиры в определённом доме, выдаются ипотечные кредиты. Иногда само финансовое учреждение может выступать в роли кредитора-девелопера. В любом случае, клиенты таких финансовых компаний могут быть уверены в добросовестности той строительной компании, которая выступает застройщиком их недвижимости – прежде, чем заключить договор со строителями, компания-девелопер, поверьте, проверит их. И, только, удостоверившись в наличии полного пакета документов, финансовое учреждение заключит с застройщиком договор. Останется проблема возможных доплат за недвижимость. Но такие вопросы должен решать инвестор напрямую с застройщиком.
Банки составляют собственные схемы кредитования первичного жилья. Чаще всего, кредитуют новострой, принимая в качестве залога по ипотечному кредитованию уже имеющуюся недвижимость, что выгоднее банкам и очень рискованно для кредитуемых – можно потерять и собственное жильё, и деньги.
Сегодня, физическое лицо всё же может рассчитывать на ипотеку объекта первичного рынка недвижимости. Стоит только доказать свою платежеспособность, предоставить полный пакет требуемых документов и согласиться с тем, что пока невыплачена ипотека, права собственности на новострой после их оформления, переходят кредитующему банку в виде залога. Чтобы не переплачивать за риски банка, которые связаны с дефолтом или остановкой строительства, не вкладывать достаточно большие суммы в страхование риска возникновения недостроя, лучше всего приобретать жилье прямо перед приёмом его госкомиссией.
13.03.2009
Нашли ошибку в статье? Сообщите о ней нам, пожалуйста.
Другие статьи раздела:
- Покупка лучшего дома
- Покупка квартиры в новостройке
- Покупка заложенной квартиры
- Недвижимость в Москве без посредников: миф или реальность?
- Какой кредит выбрать