Ипотека - рискованное благо

Один из популярных банковских продуктов для физических лиц является ипотека. С древнегреческого слово «ипотека» переводится как залог. Современное ипотечное кредитование в России – это долгосрочное кредитование, нацеленное на покупку жилья c использованием личных средств заемщика и кредитных средств банка.

Для большинства россиян ипотека является единственным способом приобрести собственную квартиру или дом. Получить ипотечный кредит могут граждане Российской Федерации, которые соответствуют определенным критериям, которые определяет банк. Это вполне объяснимо, ведь банк рискует своими деньгами, и имеет право оценить надежность заемщика.

Критерии отбора заемщика следующие - заемщик должен получать стабильный ежемесячный доход, это может быть зарплата, предпринимательский доход, доходы от сдачи в аренду имеющихся движимых и недвижимых активов.

Немаловажную роль в определении срока кредитования имеет возраст заемщика - мужчине-заемщику не должно быть более 60 лет на момент окончания выплаты кредита, женщине-заемщику не более 55 лет, т.е. в пределах границ пенсионного возраста. Также у заемщика должны быть собственные накопления на первый взнос, на оплату страховки жизни и потери трудоспособности, страховки самого объекта недвижимости, на оплату банковских комиссионных за выдачу кредита. Как правило, первый взнос может достигать 30-40% от стоимости покупаемого объекта недвижимости, страховые платежи обойдутся в пределах 1,5% -2% от стоимости покупаемого объекта, банковские комиссионные за выдачу кредита могут быть в пределах 1% от выдаваемой кредитной суммы. Иногда банк принимает решение о том, чтобы сумму своих комиссионных внести в сумму кредита, тем самым на первых порах уменьшив финансовую нагрузку заемщика. Страхование минимизирует банковские риски и риски заемщика в случае возникновения у заемщика личных форс- мажорных обстоятельств. Если наступает страховой случай, страховая компания обязана выплатить указанную страховую сумму. В случае смерти или потери трудоспособности заемщика, собственность на законных основаниях переходит наследникам.

Преимущество ипотеки в том, что приобретенная по ипотеке недвижимость оформляется в собственность заемщика с момента заключения договора купли-продажи и договора ипотеки. Заемщик вправе прописаться на этой жилплощади и прописать членов своей семьи. Однако банк при этом является залогодержателем этой недвижимости, и заемщик не вправе продавать или сдавать в аренду этот объект недвижимости. Если возникает необходимость таких действий, то заемщик совершает их только с разрешения банка.

Произвольно изъять у заемщика недвижимость, купленную по ипотеке, банк не имеет права. Лишиться заложенной недвижимости заемщик может только по решению суда, в случае, если он нарушает выполнение условий договора. Главное требование банка – своевременна оплата кредита.

Если сравнивать стоимость аренды квартиры и сумму процентов по ипотеке, разница получится небольшая. Это один из основных аспектов, который привлекает потенциальных заемщиков приобретать квартиру, используя ипотечный кредит.

Рискует ли заемщик, приобретая жилье по ипотечному кредиту. Однозначно, да. Снижение рыночной стоимости приобретенного объекта недвижимости не всегда хорошо для заемщика, как бы странно это не звучало. Это не выгодно ни для заемщика, ни для банка. Ведь покупая квартиру по ипотеке, заемщик не рассчитывает на то, стоимость ее значительно снизится. В этом случае заемщик переплачивает за квартиру серьезную сумму. И банк в этом случае тоже остается не в лучших условиях - если по каким-либо причинам заемщик не способен выполнять свои обязательства по ипотечному кредиту, то банк может не восполнить все затраты, возникшие при выдаче кредита, потому как цена заложенного объекта недвижимости тоже значительно подешевела. Для заемщика также существуют риски, связанные с изменением валютного курса, если ипотечный кредит оформлялся не в рублях, а в иностранной валюте. Зарплату заемщик получает в рублях, и она не становится больше в зависимости от повышения курса валют. А кредит нужно отдавать в валюте, что, как правило, становится очень проблематично.

Существуют законные способы поменять процентную ставку по ипотечному кредиту - рефинансирование кредита. Это сравнительно новый банковский продукт. Например, заемщик взял кредит в одном из банков под 12% годовых. Через некоторое время, возможно через несколько лет, заемщик узнает, что другой банк дает ипотеку под 10% годовых на тех же условиях. В этом случае у заемщика есть шанс рефинансировать кредит. Что это значит. Второй банк рассматривает заемщика по всем правилам. Ели клиент надежный, банк дает деньги на погашение кредитных обязательств в первом банке, объект недвижимости переходит в залог второго банка, и заемщик получает кредитную ставку в 10%. Необходимо сказать, что заемщик понесет все расходы по оформлению рефинансирования, фактические расходы будут те же, что и при оформлении ипотеки в первом банке. Рефинансирование выгодно, если сроки по выплате кредита большие. Следует сказать, что процедура рефинансирования пока широко не применяется в отечественных банках, но попытаться можно.

В любом случае, заемщику следует четко осознавать, что ипотечный кредит всегда долгосрочный, и это может полностью поменять привычный жизненный уклад, возможно, придется очень экономить. Предвидеть отдаленное будущее, к сожалению, не может никто, поэтому заемщику следует разумно оценить все жизненные обстоятельства настоящего и хотя бы ближайшего будущего. В первую очередь, определить, насколько стабильна теперешняя работа, насколько стабильно предприятие или фирма, в которой работает заемщик. Ведь в бизнесе существует множество подводных камней, о которые корабль нынешней стабильности может разбиться. Необходимо разумно подходить к осуществлению мечты иметь собственную крышу над головой.

26.04.2010

Нашли ошибку в статье? Сообщите о ней нам, пожалуйста.

Другие статьи раздела:
- Словарь ипотечных терминов
- Как сохранить приобретенную по ипотеке квартиру
- Программа ипотечного кредитования на приобретение жилья
- Ипотечный кредит - возможность иметь свою квартиру
- Налоговые льготы по ипотеке