Особенности аренды в торговых центрах

Ставка по аренде – от каких факторов она может зависеть? Каковы преимущества и недостатки тех или иных форматов торговых центров? «Якорные» магазины и ставки по аренде. Направленность торговли в магазине и рост товарооборота.

Если вы задумывались когда-нибудь о расширении бизнеса, наверняка вам в голову приходила мысль о покупке помещения или его аренде в торговом центре. Что же выгоднее? Купить или взять в аренду торговую площадь? Зачастую аренда в торговых центрах оправдывает себя при необходимости быстро реорганизовать бизнес (увеличить или уменьшить количество торговых точек). Для некоторых предпринимателей покупка коммерческой недвижимости не имеет смысла, да и большинство владельцев торговых центров считают, что выгоднее сдавать помещения. Поэтому в основном распространена именно аренда. Давайте рассмотрим, из чего же складывается арендная стоимость помещения.

Ставка по аренде в торговых центрах в каждом из регионов России варьируется от 5 до 20 процентов от товарооборота. Но естественно, что и ставка, и товарооборот зависят от многих факторов. Давайте перечислим их:

1. Расположение торгового центра, в котором арендуется торговая площадь.
2.  Площадь арендуемого помещения (так как цена иногда указывается за 1 кв.м).
3. Торговое направление и категория ассортимента товаров, которые будут реализовываться в арендуемом помещении.
4. Технические параметры помещения, его планировка, форма, а также размеры витрин.
5. Расположение арендуемой площади в торговом центре – близость к входу, этаж, зона вертикальной циркуляции, а также остальные факторы, влияющие на потоки покупателей.
6. Узнаваемость бренда (известность названия влияет на приток целевой группы покупателей).
7. Магазины, которые окружают торговую точку. Важно, находятся ли поблизости «якорные» магазины.
8. Срок аренды тоже оказывает влияние на стоимость.
9. Общее финансовое текущее состояние предприятия (торгового центра).

А теперь рассмотрим подробнее некоторые из этих факторов, влияющих на стоимость аренды в торговом центре.

Местоположение
На данный момент существует больше пятнадцати форматов торговых центров. Какие форматы мы можем выделить в соответствии с основным классификатором?

• Суперрегиональный. Такой торговый центр обычно расположен у окраин города. Площадь его составляет свыше 80 тыс. кв.м.
• Региональный. Площадь – от 40 до 80 тыс. кв.м. Такие ТЦ обустраиваются около плотно населенных районов или там, где проходят крупные транспортные магистрали.
• Локальный. ТЦ такого формата находятся внутри спальных жилых районов. Площадь локальных центров варьируется от 10 до 40 тыс. кв.м.
• Торговые галереи. Такие павильоны находятся в центре города. В них продаются товары высокой ценовой категории. Эти магазинчики еще называют «бутиками» (фр.  Boutique – небольшой магазин, реализующий товары высокого качества).

Каждая из этих категорий имеет ряд преимуществ и недостатков, а также характеристики, подходящие к определенному типу целевой аудитории. Возьмем, к примеру, локальный ТЦ. Покупателями в них являются люди со средним доходом. Поэтому если ваш товар невысокой ценовой категории, вам стоит нацеливаться именно на такие торговые центры. Из расчета товарооборота и среднего чека выводится сумма аренды в торговом центре локального формата, которая будет соответствовать уровню дохода с точки.

Правда, бывают и исключения. Предприниматели идут на такой шаг, как нерентабельность аренд, то есть ставка не соответствует возможному доходу с арендуемой площади. Но, скорее всего, правильно выстроенная стратегия маркетинга окупит первые месяцы притоком покупателей в последующие. Как правило, таким приемом пользуются те, кто хочет достичь высокой популярности и быстрой узнаваемости.

Площадь магазина
Уже на этапе строительства известно, какие магазины будут находиться в торговом центре, то есть рассчитывается определенное количество площади для привлечения покупателей. Так называемые «якорные» магазины заранее подписывают договор на аренду – это брендовые магазины, развлекательные центры, детские и мебельные магазины, гипермаркеты различной направленности и т.д. Ими могут являться и кинотеатры, и магазины бытовой техники, и продуктовые  гипермаркеты, и развлекательные площадки. Для таких арендаторов, в силу того что площади, которые они занимают, огромны, ставки на аренду в торговом центре снижены. В среднем стоимость кв.м. обходится «якорным» арендаторам в сумму от 60 до 250 $ за кв.м. в год. Остальные торговые площади сдаются в аренду в последнюю очередь, и цены их на кв.м. выше.

Направленность торговли в магазине
Здесь стоит отметить, что характеристики товара, который продается на арендуемой площади, напрямую влияют на товарооборот, точнее на его рост на квадратный метр. Если взять для сравнения мебельный магазин и продуктовый супермаркет, то естественно, что супермаркет будет более рентабелен. Доход его составит намного больше. Отправляясь в торговый центр за продуктами, покупатель может зайти и в другие магазины, но основной его целью будут продовольственные товары. Отсюда видно, что направленность торговли играет немалую роль в развитии торгового центра вообще.

В настоящее время в стране бурно растет количество торговых центров. Поэтому, без сомнения, будущее стоит именно за коммерческой арендой.