Покупка заложенной квартиры
До недавнего времени наши сограждане не имели широкого доступа к кредитам. Как правило, если что-то покупалось, то на свои отложенные сбережения. В крайнем случае, можно было взять взаймы у родственников или знакомых. Сегодня же взять взаймы можно в банке, и большая часть населения России пользуется этой возможностью. Только сейчас это называется кредит. В кредит можно купить машину, бытовую технику, квартиру. А если нужны наличные деньги - есть возможность заложить в банк свою собственную квартиру. К сожалению, не всегда заемщик в состоянии выплачивать заем. В этом случае, заемщики пробуют быстрее продать заложенный объект.Конечно же, заемщик имеет на это право, и криминала здесь нет, если сделка проведена согласно Законодательству. Банк участвует в сделке как заинтересованное лицо. Надо знать, что банк не разрешит продать квартиру, пока не будет полностью погашена кредитная задолженность. Конечно же, в условиях кризиса, на продажу выставлено много залоговых квартир. Как правило, такие объекты продаются по заниженным ценам, ниже рыночной стоимости. Это диктует определенный покупательский спрос. Сегодня покупатель стал более грамотным, и уже не так опасается залоговых объектов недвижимости. Чтобы сэкономить приличную сумму на покупке жилья, люди готовы немножко рисковать. Цена залоговой квартиры напрямую зависит от ситуации продавца- заемщика, насколько срочно ему необходимо продать квартиру. Неплатежеспособные заемщики заинтересованы уменьшить свои штрафные санкции и скорее рассчитаться долгами. Учитывая сложившуюся низкую покупательную способность, дабы быстрее погасить банковскую задолженность, продавцы залоговых квартир сбрасывают цену на 10-15 % от стоимости.
Если вы все-таки решили купить залоговую квартиру, то выясните всю информацию о продавце. Нет ли у него залоговых обязательств перед другими банками. В этом случае на эту продаваемую квартиру помимо ареста банка-кредитора может быть наложен и арест третьих лиц другими банками. Такая комбинация вам не подходит, так как, такая квартира в принципе не может быть продана.
Покупая залоговую квартиру, есть опасность нарваться на аферу со стороны продавца уже с первых шагов. Как правило, правоустанавливающие документы на квартиру банки хранят у себя и не выдают их на руки заемщику. Поэтому при подписании договора задатка или авансирования продавец не может предоставить покупателю оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Здесь присутствует риск для покупателя – если продавец недобросовестный, он может оформить задаток от множества других покупателей. Что уже само по себе афера.
Учитывая негативно сложившуюся ситуацию с ипотечными кредитами, банки не идут на перекредитование, следовательно, купить заложенную квартиру в кредит на сегодняшний день крайне сложно. Если вы приняли решение купить залоговую квартиру, необходимо иметь всю сумму, равную стоимости квартиры, для того, чтобы погасить перед банком долг продавца. И только после погашения долга продавца перед банком, договор купли-продажи будет оформлен у нотариуса. В этом и заключается главный риск для покупателя – деньги уже проплачены, а продавец фактически не продал свое имущество. Он вашими деньгами заплатил долг банку, а договор купли-продажи будет только оформляться.
Вобщем, придется понервничать. В таких случаях обычно делается так – продавец заранее оповещает банк о погашении кредита по залоговой квартире, банк готовит письмо для нотариуса о снятии запрета. С нотариусом необходимо заранее наметить время сделки. И самое главное - сделка обязательно должна проходить в самом банке. Следовательно, чтобы сделка произошла «чисто», покупателю необходимо построить четкую временную цепочку, чтобы в один день закрыть все действия поочередно. Имеется ввиду проверка нотариусом арестов помимо банка-кредитора, предоставление банком письма нотариусу, снятие с ареста, расчет – погашение по кредиту, регистрация договора купли-продажи, регистрация имущества в Государственном реестре прав собственности.
Таким образом, вы максимально обезопасите свою сделку купли-продажи.
И еще немного о безопасности сделки. Например, по договоренности с продавцом, вы покупаете квартиру за 80 000у.е., а банку он должен 60 000 у.е. Оптимальный вариант – перед сделкой положить деньги в банковскую ячейку банка-кредитора. Закладывая деньги в ячейку, следует поделить на денежные средства продавца и банка (остаток долга по кредиту), т.е.60 000 в ячейку для банка, а оставшиеся 20 000 в ячейку для продавца. Проводится сделка, объект проходит государственную регистрацию, после которой банк получает остаток долга в размере 60 000у. е, а продавец оставшуюся разницу в размере 20 000у.е. Такая сделка безопасна как для покупателя, так и для банка. Банк знает, что денежные средства уже есть, они лежат в ячейке, и задолженность по кредиту будет закрыта. Покупатель получает гарантированное проведение сделки (без торможений со стороны банка). Продавец уверен в том, что после оформления договора купли-продажи он получит оставшуюся разницу.
Все вышеперечисленное относится только к тем квартирам, которые продаются по доброй воле продавца. Существуют случаи, когда за нарушение финансовой дисциплины, банк принуждает заемщика к продаже через так называемые аукционы. Вследствие временного отсутствия денег по причине временной нетрудоспособности или отсутствия работы заемщик под давлением банка подписывает согласие на продажу залогового объекта. И вроде бы продавец расстается с имуществом добровольно, но нет никаких гарантий, что впоследствии он не отсудит квартиру назад. Покупатель не знает истинных причин возникновения просрочек по кредиту, а продавец посредством адвоката сможет доказать, что находился под давлением, и был поставлен в ситуацию вынужденных действий. В результате такой постановки вопроса договор может быть признан судом недействительным.
16.03.2009
Нашли ошибку в статье? Сообщите о ней нам, пожалуйста.
Другие статьи раздела:
- Условия оформления заклада
- Покупка квартиры в Москве на вторичном рынке
- Как правильно покупать квартиру
- Недвижимость на Рублевке
- Недвижимость в Москве без посредников: миф или реальность?